從泰禾廈門灣爛尾風(fēng)波看旅游地產(chǎn)
時間：2020-08-14 瀏覽：609 來源：法制日報·法治周末 作者：作者：于偉力
近日，泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）傾力打造的“泰禾明·廈門灣”（以下簡稱“泰禾廈門灣”）出事了。據(jù)聞旅消息，曾以一年間70億元認(rèn)購額和33個省市客群覆蓋而成為旅游地產(chǎn)項目的新寵兒——泰禾廈門灣，卻因2019年度到期未歸還本金270.65億元（截至2020年7月7日），深陷爛尾風(fēng)波。多名業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，其泰禾廈門灣房產(chǎn)自購買以來長期停工，房屋鋼筋已經(jīng)生銹。明星項目為何遭遇爛尾？這背后隱藏著怎樣的故事？
陽光、沙灘和大海，寫盡了民眾對濱海生活的向往。2018年開盤的泰禾廈門灣，背靠我國數(shù)量稀少、長距離的黃金海灘，其宣傳的“住假”模式與“一邊生活，一邊度假”的理念深入人心。 泰禾廈門灣涉獵地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、酒店、文旅、養(yǎng)老七大板塊，所規(guī)劃占地面積近萬畝，于泰禾集團旗下“灣”系產(chǎn)品線中具有戰(zhàn)略性意義。2018年，在泰禾集團所開展的泰禾廈門灣業(yè)主滿意度回訪調(diào)查中顯示：高達97.6%的業(yè)主對泰禾廈門灣表示滿意。而各大自媒體的高光宣傳，更讓泰禾廈門灣風(fēng)光無限，一時間成為文旅地產(chǎn)的代名詞。 然而，僅兩年左右，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上就頻頻爆出該項目長期停工、承諾退定金超期未退等多種問題。 一直以來，泰禾廈門灣采取的都是高密度的轟炸式營銷策略，多家地產(chǎn)服務(wù)公司、地產(chǎn)類網(wǎng)站和頭部自媒體輪番登場，為泰禾廈門灣搖旗吶喊。如此高調(diào)宣傳得到的是按商品房成交總價10%的推介服務(wù)費，并實現(xiàn)了30秒售罄3000套的“戰(zhàn)績”。截至2019年6月22日，該項目認(rèn)購額高達70億元，成為了全國與廈漳泉文旅市場的佼佼者。
年報顯示：2019年12月，泰禾廈門灣背后的泰禾集團結(jié)束了2018年凈利潤的高速增長，凈利潤較同期下跌81.74%；2020年3月更是較同期下跌157.99%。此外，自2017年6月以來，泰禾集團的銷售凈利率一直維持在10%左右的相對高位水平，但2019年12月僅在3.08%；2020年3月更是跌至了-112.44%。 那么，泰禾廈門灣10%的推介服務(wù)費是否讓泰禾集團原本不樂觀的財務(wù)狀況雪上加霜，甚至拖累其現(xiàn)金流？北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅在接受法治周末記者采訪時指出，由于開發(fā)商往往以商品房實際到賬金額進行結(jié)算，如果推廣銷售的房屋款項到位，顯然是有能力支付客戶推介服務(wù)費的。但如果僅以簽署房屋買賣合同為結(jié)算要求，則會拖累開發(fā)商的現(xiàn)金流。而相比之下，泰禾廈門灣自身的經(jīng)營模式和銷售形勢，對現(xiàn)金流的影響更為顯著。中南大學(xué)法學(xué)院教授周剛志告訴法治周末記者，這種“飽和式轟炸”的營銷投放，不能幫助旅游地產(chǎn)得到一蹴而就式的成功，必須重視旅游產(chǎn)品和服務(wù)本身的特點、市場需求、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和支持性產(chǎn)業(yè)的競爭力、旅游企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。“將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和營銷方式復(fù)制于旅游地產(chǎn)中，可能會讓旅游地產(chǎn)陷入比傳統(tǒng)地產(chǎn)更為艱難的困境?！敝軇傊局毖?。深圳大學(xué)文化與旅游新業(yè)態(tài)發(fā)展研究中心研究員劉杰武則認(rèn)為，廣泛實行的房地產(chǎn)預(yù)售制表明，開發(fā)商可能存在資金不足，依賴于預(yù)售的房款進行下一步建設(shè)，從而使?fàn)I銷費用進一步增高，營銷費用對現(xiàn)金流的影響，則與房地產(chǎn)自身的運營水平有關(guān)，而自有資金不足、接待規(guī)模過大等原因，則在更大程度上影響現(xiàn)金流。
法治周末記者通過各大網(wǎng)站和論壇了解到，泰禾廈門灣附近大多為旅游度假村、海景公寓和其他旅游設(shè)施，缺少必要的學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施，與其他旅游設(shè)施的協(xié)同性也相對較弱，缺少必要的產(chǎn)業(yè)集成性，而其所承諾的教育、康養(yǎng)和商業(yè)的配套設(shè)施似乎也難以讓業(yè)主滿意。業(yè)主和觀望者們普遍評價，泰禾廈門灣項目難以轉(zhuǎn)手，不具備投資價值；不是學(xué)區(qū)房，無法實現(xiàn)求學(xué)、升學(xué)需要；另外，配套設(shè)施建設(shè)過于緩慢，缺乏地域價值，也是該項目存在的重要問題。在文旅地產(chǎn)的相關(guān)投資中，投資者十分看重升值空間。而開發(fā)商的過度營銷和虛假宣傳，誤導(dǎo)了消費者和投資者，未真正了解自身的投資需求和項目的實地狀況，就盲目投資。“房地產(chǎn)的‘預(yù)售制’催生了開發(fā)商對消費者的欺騙。現(xiàn)房銷售則可以很大程度上規(guī)避文旅地產(chǎn)的風(fēng)險?！痹趧⒔芪淇磥恚穆酶拍顟?yīng)該依托于房地產(chǎn)建設(shè)本身，而不僅是賣概念。 關(guān)于文旅地產(chǎn)是否僅是投資者炒作、缺乏居住價值的問題，受訪專家各抒己見。劉杰武認(rèn)為，文旅地產(chǎn)可以滿足（民眾）“第二居所”的需求，但由于政府不合理的土地財政，增加了文旅地產(chǎn)的泡沫。文旅地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依托于文旅的自身流量，進行布局與發(fā)展，在文旅項目落實后再進行房產(chǎn)投資。王佳紅則表示，“飽和式”轟炸營銷投放，會讓投資者認(rèn)為自己看到了市場發(fā)展趨勢并捕捉到新機會。這種營銷方式會讓文旅地產(chǎn)投資水份增多，糾紛數(shù)量劇增，虛假宣傳、欺詐銷售、合同違約屢見不鮮。此外，購房者對文旅地產(chǎn)的投資，炒作需求也遠(yuǎn)大于居住需求，缺乏對投資項目的理性分析，而文旅項目的非剛需性，使得此類投資更不穩(wěn)定。 7月18日，法治周末記者就泰禾廈門灣爛尾等問題，向泰禾集團發(fā)送采訪函，但截至記者發(fā)稿時未得到任何回復(fù)。
文旅地產(chǎn)何去何從？
近年來，文旅產(chǎn)業(yè)成為投資風(fēng)口，各類概念層出不窮，但大部分難以在更為長久的時間跨度中得到高效、可持續(xù)、相對穩(wěn)定的發(fā)展。在受訪專家看來，泰禾廈門灣跌落神壇背后的行業(yè)陣痛和因此而生的行業(yè)思索，需要政府、開發(fā)商、消費者共同重視。 周剛志指出，我國城市化和老齡化進程迎來全新的歷史階段，房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)昔日輝煌，地方政府需要緩解土地財政危機，旅游地產(chǎn)在旅游投資需求、旅游市場需求和土地財政需求等多種力量的推動下應(yīng)運而生，以旅游目的地的商業(yè)地產(chǎn)和旅游目的地的居民住宅地產(chǎn)為主要形式。前者需要以持續(xù)性的、具有一定規(guī)模的游客人數(shù)為基礎(chǔ)，且對交通設(shè)施、景區(qū)容量具有更高要求；后者則需要兼顧氣候、養(yǎng)老、醫(yī)療等綜合發(fā)展能力。 “為使文旅地產(chǎn)能更好地從概念落向?qū)嵉?，讓旅游地的區(qū)位優(yōu)勢得到真正的發(fā)揮，開發(fā)商與政府需共同努力，不斷探索與挖掘發(fā)展的可能性。”王佳紅建議，首先，開發(fā)商需要明確定位，充分利用旅游地區(qū)的優(yōu)勢，因地制宜，切實投入文旅的配套建設(shè)，文旅地產(chǎn)所需要的強大資金能力和運營管理能力也對開發(fā)商提出更高的要求；其次，為避免爛尾和成本投入無法收回的情況，應(yīng)當(dāng)加強政府在資金和項目規(guī)劃審批等方面的監(jiān)督管理。 “資金投入、運營管理水平、文化注入等，會影響文旅地產(chǎn)的發(fā)展水平與成功與否?！蓖跫鸭t強調(diào)。新冠肺炎疫情對文旅行業(yè)的影響不言而喻，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)低迷的當(dāng)下，文旅地產(chǎn)能否結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，沉淀文化底蘊，將文旅概念真正內(nèi)化于項目建設(shè)中，并通過政府行之有效的監(jiān)管及開發(fā)商自身運營管理能力的提升，最終實現(xiàn)文旅地產(chǎn)的真正鋪開，則需要更長的時間來檢驗。
